一、前期准备阶段
房产条件核查
产权需为可抵押住宅（大产权），无查封且房龄≤30年（核心地段部分放宽至40年）
共有房产需全部共有人到场签字（已婚者配偶必须共同签约）
材料清单精简版（2025年新规）
个人证件：身份证/户口本/婚姻证明（离婚需离婚协议）
还款能力：近6个月工资流水（个体户可用支付宝流水+盖章）或营业执照+经营流水
房产证明：不动产证、购房合同及发飘（附学区/地铁等增值证据可提升评估价）
二、申请与评估阶段
贷款机构匹配
优先选择：国有银行（利率低至3.4%）或股份制银行（审批较快）
避坑提示：警惕中介收取"加急费"（2025年已禁收）及虚报面积风险（直接进黑名单）
房产评估关键
银行指派机构实地勘验，重点审核地段、装修及产权性质（商品房可贷70%）
费用：评估费=房产价值×0.1%-0.3%（超此范围可投诉）
三、签约与抵押登记阶段
合同签署要点
确认利率类型（优先选固定利率）、还款方式（等额本息/先息后本）及提前还款违约金（普遍1%-3%）
经营贷需提供真实购销合同，禁止流入楼市/股市
抵押登记提速操作（2025年优化）
办理地点：房产所在区不动产登记中心（如锦江区金石路166号/高新区益州大道999号）
时效：委托公证可代办，1-3工作日领《他项权证》
四、放款及贷后管理
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环节 |
时限 |
注意事项 |
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审批批复 |
3-7工作日 |
需通过征信（2年内逾期≤3次可补救） |
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资金到账 |
抵押后1-5日 |
大额贷款（超1000万）延迟至5-7日 |
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还款管理 |
按月履约 |
逾期直接影响征信及房产处置权 |
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解押手续 |
结清后即时办理 |
凭银行解押文件至登记中心办理解押 |
2025年特殊场景处理
老破小房产：提供旧改规划文件（街道办开具）可提额
二次抵押：仅部分银行受理，额度=现估值×70%－原贷款余额
征信修复：2年内≤3次逾期可附收入稳定性说明申请特批
关键提示：全程警惕"关系疏通费"，要求开具财政飘据，举报电话12378。
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